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海外の不動産動向


海外の不動産の状況についてもウォッチしています。
国や地域を越えて人・モノ・資金・情報の移動が加速度的に早くなっている現代社会では
不動産動向についても国内のみならず、海外動向についても常に追っていなければならないと考えています。
そこで、みなさんの興味のありそうな話題をピックアップしてお話ししています。



【海外不動産投資でローンは組めるのか】

(まえがき)

ここ数年、日本国内の不動産投資が活発になっていますね。海外投資家の影響が大きいといわれています。その一方で、日本から海外とりわけアジア諸国への不動産投資も急速に増加しています。海外で不動産投資なんて相当リスキーだし、そもそも日本国内の銀行はお金を貸してくれないでしょう。

資金面はどうするの?なんて疑問をお持ちの方もいると思います。そこで、今回は、海外不動産投資では現地の金融機関からの借入はできるのか、についてお話します。


海外不動産投資でローンは組めるのか

海外不動産投資でローンが組めるのか?

結論から言うと、現地の金融機関から融資を受けることはできます。ただし、日本の金融機関による融資方法とは少々異なりますので、日本との違いについてお話します。


日本の場合ですと、不動産の担保価値に加え、個人の信用も大きな割合を占めてきます。それに対して、海外(アジア諸国を中心にお話します)では個人の信用も第三者保証も必要のないノンリコースローンが主流です。裏を返せば、個人の信用情報が棄損している人でも、融資を受けることが可能なのです。

つまり、アジア諸国の金融機関(世界的にはノンリコースが主流です)は、不動産の担保価値の評価のみで融資しているのです。ただ、個人保証がない分、提出書類も多く、不動産に対する審査基準は厳しくはなりますし、融資額も不動産評価額の6080%となるので、現金をある程度用意する必要があります。


海外不動産投資のローン事情は?

現地の金融機関から融資を受けるには、日本国内での融資に比べ、障壁は多いですが、実は有利な条件で融資を受ける方法があります。マレーシアやフィリピンではビザを取得することで、これらの障壁を緩和できる制度があるのです。また、海外不動産投資ならではの融資方法もあります。物件の売主が買主に融資するという方法です。日本ではないので違和感を覚える人も多いのではないでしょうか。


しかし、ここで注意点があります。金利の問題です。日本の住宅ローン金利のように低金利ではありません。国により全く異なるのでひとくくりにはできませんが、たとえば、金利の高いフィリピンでは年利10%近くあります。シンガポールは比較的日本に近く2%前後です。これに為替リスクが加わるので、実質利回りはさらに低くはなります。ただ、これらの諸国では不動産価格の高騰が著しいので、キャピタルゲインが見込めるわけです。

あともうひとつは、建物の耐震性の問題です。建物の強度は日本を10とすると、アジア諸国は4~5程度とされています。利回りに目が行きがちになりますが、この点もしっかりと見ないといけません。


それでは最後に、各国の融資状況について見ていきます。フィリピンやマレーシアについては上述の通り、比較的融資は受けやすいです。しかし、タイやベトナムは外国人の融資は受けられません。現金でしか投資できないのでしょうか?実は、シンガポールや中国系の銀行からの融資を受けることが可能です。実は、こんなルートもあったんですね。



【海外不動産投資が失敗する3つの理由】

(まえがき)

海外不動産投資といえば、かつてはハワイやグアムなどリゾート地のコンドミニアムがその代名詞でした。しかし、ここ数年はアジア諸国を思い起こす方が多いのではないでしょうか。

その背景には?それは、日本国内の不動産が少子高齢化による投資機会の減少に晒されているのに対し、とりわけアジア諸国は人口が増加して経済成長が拡大、投資機会の見込める国が多いからなんです。

ということで、過熱するアジア諸国における不動産投資にフォーカスし、その3つの失敗理由についてお話します。

 

不動産バブル国ベスト10

ランキングに入る前に、海外不動産投資を定義付けてみましょう。海外不動産投資といっても、戸建やマンションなどの住居系不動産に投資する場合と事務所や店舗などの商業系不動産に投資する場合に大別されます。ここでは、個人投資家、とりわけ、海外不動産投資初心者の方を想定しているので、比較的初心者向けとされるマンション投資を海外不動産投資と定義付けします。

それでは、投資利回りで比較した投資利回りの低い国ランキング(不動産価格が高騰している国ランキング)について概観したいと思います(詳細についてはまた別の機会にでも)。フィリピンの不動産調査会社global property guidedによると、第10位〜4位はイギリス3.21%、フランス2.89%、ヴァージン諸島(イギリス領)2.85%、シンガポール2.83%、香港2.82%、中国2.66%、イスラエル2.28%の順となっています。

イギリスやフランスは何となくわかるが、ヴァージン諸島?と思った方が多いのでは。ここは、タックスヘブンとして中国企業が会社を設立するケースが増えて、その影響で実体経済から離れた価格で不動産を購入していることが不動産価格の高騰要因と考えられています。その他の国も主に中国マネーの流入によるものがほとんどですね。イスラエルについては、世界各国のハイテク企業の集積する国で、イスラエル銀行が不動産購入に対して優遇措置を採っていることも要因の一つでしょう。

 

それでは、お待たせしました。第3位はインド2.22%です。高い経済成長を背景に不動産バブルに突入しているといってよいでしょう。
2006年頃から不動産開発事業者向けの融資が年率40%の拡大が続いているそうです。しかし、一方で不動産の過剰在庫の問題が指摘されています。

つづいて第2位は、オーストリア2.18%。意外ですよね。欧州中央銀行の低金利政策により、不動産価格の上昇が起きています。過去7年で値上がり率は39%。これはユーロ圏で最大です。そして、第1位は台湾1.57%です、不動の第1位ですね。2002年の中国人への不動産投資解禁以来、不動産投資ブームは一気に加速。現在では、台北では40uのマンションが1億円くらいの相場になっています。破格ですね。

 

失敗する3つの理由とは?

さて、海外不動産投資には、どのくらい多くのリスクが潜んでいるかご存知ですか?一般的には、為替リスク、取引慣行の違いにより生じるリスクなどでしょうか。これら以外にも、カントリーリスク、法規制・税制面の変更、現地パートナーとの関係、資金調達の問題など、国内不動産投資では登場しないリスクが、ざっとあげただけでもこんなにあります。この章では、海外不動産投資が失敗する理由について、リスク面に着目してお話したいと思います。

海外不動産投資となると、圧倒的に情報不足になるんですね。この情報不足は海外不動投資においてはかなりのリスクになります。この情報不足をカバーするには、それなりのお金がかかりますし、時間も労力もかかります。要は、このようなコストをかけてまで投資するメリットはあるか、が問題になります。プロでもハードルはかなり高くなります。ましてや、国内不動産投資で成功したことのない人が成功する可能性は、相当低いと思ってください。

それでは、実際にアジアのどこかの国で不動産投資を行うとしましょう。都心がよいのか、リゾート地がよいのかといった選択に迫られるでしょう。バブル期に投資で失敗した人や、今の日本国内での高層マンションブームがお好きな人は、おそらく都心の中高層の大規模マンションあたりを投資先に選ぶのではないでしょうか。

これはあまりおすすめしません。なぜなら、値崩れのリスクが大きいからです。短期間のうちに大規模開発をしたために、供給に対して需要が追い付いていないことが多くあります。最新のタワーマンションでも意外に空室が多かったりします。需要が追い付いていないというのは、買手ではなく借り手、入居者の数です。実際にそのマンションにその国の人たちの需要があるのかを考えることが不可欠です。これでは利回り以前の問題ですね。

むしろ、外国人観光客を意識した方がよいでしょう。その点で、リゾートのホテルやコンドミニアムなどは投資先として向いているのではないかと思います。

先ほどの投資先の話と重なりますが、海外不動産投資となるとその投資先はマンションが中心になってきます。マンションは管理が命といいますが、果たして、アジア諸国のマンションの管理体制はどうなのでしょうか。日本のような管理組合や管理会社が運営しているのでしょうか。

これは国ごとにも異なるでしょうし、物件ごとにも当然異なります。マンション投資をするならば、管理に投資をするとの考え方にシフトチェンジして下さい。私の知人のお話ですが、その知人はタイで主に日本人ビジネスマンを対象とする短期貸しのマンションを運営しておりました。実際の運営実務は現地の人を採用し、支配人として雇用しておりました。ところが、入居者から貴重品がなくなったなどの被害の報告が多発しました。そのたびに警察に届けるわけですが、簡単に見回るだけで捜査らしいことは行われませんでした。

もちろん、その後も犯人は見つからず。このようなことの繰り返しが続き、ある日、支配人が殺人罪で逮捕されました。同僚の従業員を殺害したのです。これはあくまで一例にすぎません。結局、何を申しあげたいかと言うと、管理体制を日本と同レベルには考えてはいけないということなんです。管理体制は意外な盲点なので十分注意をしてください。


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