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ギモン?知らなきゃ損!


このコーナーではお客様からよくいただく質問、ニッチな質問だけれども結構重要な質問を
解説書的な形式でまとめてみました
質問をいただくたびに書き足していくので、ぜひ楽しみにしていてください!
なお、クセのある内容や表現がありますが、この点は軽く聞き流してください



【不動産の投資利回りってどうやって計算するか知ってる?】

(まえがき)


投資用ワンルームマンションの広告をみると、「利回り(表面)○○%」と表示されているのをよく見かけると思います。10%くらいなら良さそうとか、なんとなく感覚的に判断してしまいがち。不動産投資の知識がある人でも、感覚的に判断する人って結構多いんですよ。でも、そんな風だとスタート時点で転んでしまいます。そこで、感覚的にではなくて、しっかりと理解してもらうために、表面利回りと実質利回りについてお話します。

表面利回りって?実質利回りって?


物件の販売図面に記載されている見る利回りの表示は、ほとんどの場合「表面利回り」です。下の方に小さく注意書き(※印)で書かれているので見てください。ちなみに、利回りは投資の際の重要な判断基準のひとつになっているので、利回りが高いほど儲かるとか、良い物件だと思われがちですが、決して数字の高さだけでは判断できません。あくまで指標のひとつくらいに考えておいた方がいいでしょう。

それでは早速、表面利回りについてご説明します。表面利回りとは、単純に年間の賃料収入を物件価格で割った割合のことです。よくグロスで○○%とか言われます。



簡単な数式で表すと

表面利回り=年間の賃料収入/物件価格×100

となります。

たとえば、購入価格1000万円の物件の年間の賃料収入が100万円の場合、表面利回りは10%(100万円/1000万円×100)となります。

これに対して、実質利回りは、年間の賃料収入から運営にかかったコストを差し引いたものです。コストとは、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理会社へのフィー、火災保険料などを差し引いて物件価格で割った値のことです。ネット利回りとも言われています。

こちらも簡単な数式で表してみますと、

実質利回り=(年間の賃料収入―年間の支出)/物件価格×100

となります。

たとえば、上記の例で、1年間にかかったコスト(年間の支出)が20万円であった場合、この20万円を年間の賃料収入100万円から差し引いた80万円が手元に残ります。これが実質的な収入です。つまり、実質利回りは8%ということになります。

つまり、表面利回りと実質利回りとの違いは、不動産を所有することによりかかってくる諸費用を差し引いたか、差し引いていないかの違いです。ですから、利回りを参考にする場合には、表面利回りではなく、こちらの実質利回りで判断して下さいね。 


平均的な利回りはどれくらい?


ちなみに、利回りって何%くらいが目安になるのでしょうか?

ギモンに思ったことはありませんか。

古めの物件(築15年以上)だと10%前後あれば、かなり利回りは高いといっていいでしょう。築浅ですと7%前後あればなかなかです。ただし、都心で交通アクセスも良好な物件を想定しています。それから、老婆心ながら、築年数によって利回りの高低が生じるのは、物件価格は新築に近いほど高くなりますし、古いほど安くなります。つまり、分母の高い、低い(物件価格の高い低い)によるのです。

で、ちなみに、賃料は築浅だからめちゃめちゃ高くなり、古いとかなり安くなる、といったものではありません。賃料はそれほど大きくは変わらないので、分母の物件価格が大きく影響してくるというわけです。何となく、イメージしていただけたでしょうか。



【不動産投資の利回りは平均でどれくらい?】

(まえがき)


不動産投資をこれから始めようとしている方が最も重視している基準が利回りです。築年数や立地条件、交通アクセスなどの条件も当然重視しますが、パッと一目でわかるそのわかりやすさから、利回りで判断されるケースが多いようです。ところで、利回りというと、みなさんもご覧になったことがあると思いますが、不動産投資のポータルサイトの物件別概要や不動産屋さんの物件図面で、あそらく最初に目に入る○○%と表示されている数値のことです。今回は、この利回りにまつわる大切なお話をするので、最後まで読んでください。


3つの利回り


ここでは、まず利回りについてご説明します。なお、ここでは、不動産投資初心者の方に最もニーズの高い中古ワンルームマンション投資を想定しています。投資全般における利回りとは、投資したお金に対してどれくらいのリターン(収入)が得られるかを割合で示したものです。これに対し、不動産投資における利回りは、購入した時の物件価格に対して年間にどれくらいの賃料収入があったかを割合で示したものをいいます。これは「表面利回り(別名グロス)」と呼ばれ、いわゆる「売上」にあたる部分と考えて下さい。

計算式で表すと、年間の賃料収入/物件価格×100となります。

不動産を所有すると様々な費用(たとえば、固定資産税・都市計画税、マンションでしたら管理費・修繕積立金など)がかかります。しかし、表面利回りはそのような費用については加味しません(先ほど、「売上」にあたると申し上げたことを思い出してください)。となると、費用が収入を上回ってしまうような場合もあるわけで、表面利回りではこのような場合の判断ができないというデメリットが生じます。

そこで、「実質利回り(別名ネット)」という基準が登場します。実質利回りとは、年間の賃料収入から諸費用を差し引いたもので、実際にどれくらいの収益(いわゆる手残り)が得られるかを示した割合です。

計算式で表すと、年間の賃料収入―諸費用/物件価格×100となります。

ですから、利回りについては、投資の成果をより正確に把握できるこちらの実質利回りを判断材料にします。

そして、もうひとつ、「想定利回り」という基準があります。あまり馴染みがないと思いますが、物件が空室の場合に周辺の賃料相場をもとに算出した割合です。これは表面利回りと同じく諸費用を差し引かずに算出するので、投資の際の判断材料としては、表面利回り同様、やや難です。しかも、あくまで「想定」ですので、それ以下になる可能性もあり(実際にはほぼ下回ります)、表面利回りよりもむしろ判断材料としては、なお難しいでしょう。

 

平均的な利回りはどれくらいか


いったい、利回りはどれくらいを目安(平均的な数値)にすればよいのか。巷では「10%くらい?」といった認識がされているようです。強いて申し上げるならば、おおざっぱな言い方ですが、「物件の場所と築年数によって目安(平均的な数値)となる利回りは異なります」ということです。

たとえば、都心の一等地のようなみなさんが喉から手が出るほど欲しくなるようなエリアでは、表面でも10%なんて利回りの物件は、ほぼないものと考えてください。せいぜい、67%もあれば御の字です。一方、地方(茨城、栃木、群馬などの北関東圏をイメージ)では10%以上あって当たり前。むしろ少ないくらいです。1215%は欲しいところです。

また、築年数(平均的なサラリーマンがマイホームの購入可能な都内の庶民的なエリアを想定)では、築年数のあたらしめの物件は67%、古いのでは78%くらいでしょう。築年数ではそれほど大きな差は生じません。これは、マンション価格は築後1520年くらいでほぼ横ばいに推移するというのがその理由です。

結局、利回りは、物件の場所と築年数により、目安(平均的な数値)となる利回りは異なるので、平均値は存在しません。そして、利回りというのは、判断材料のひとつの目安でしかありません。場所や築年数、そして最も重要であると筆者が考える空室率などの諸条件を加味して総合的に判断する必要があることを忘れないでください。



【ワンルームマンション投資で失敗する前に読んでください!】

 

(まえがき)

ここでは、中古ワンルームマンション販売のプロがその経験をもとに、ワンルームマンション投資初心者の多くが陥る失敗パターンについての本質論をお話します。web上ではほぼ出てこない完全オリジナルの内容ですので、ありがちな内容については触れません。ただし、「こんな物件の選び方はダメ」、「こんな営業マン・業者はダメ」、「あなた自身の投資に関する考え方のここがダメ」といった、みなさんが知りたがる内容については触れますが、本質論のお話をするので、他のサイトとは切り口が違います。立ち入ったところにまで言及させていただきます。そして最後に、ワンルームマンション投資を成功するためのポイントについてもお話するので、ぜひご期待ください。


ワンルームマンションに場所は関係ありません


本題に入る前に注意事項がひとつあります。ワンルームマンション選びの際に、新築がよいか、中古がよいか、といった超基礎的な内容について触れません(中古が適しているに決まっているので。理由は他のサイトでお調べください)。

それでは、本題です。

「マンションは立地だ」、「都心5区に限定」など、考えていませんか?

確かに立地がよいに越したことはありません。それは誰でもわかります。でもね、資産価値が高いとか、好条件の物件は、当然高額です。一般の人に手の届く価額ではありません。


もっと現実的に考えてみましょう。

実は、投資用マンションの場合、着目すべき点は資産価値ではありません。立地条件や利回りではないですよ。なによりも投資物件としての価値に着目してください。マンション投資で一番怖いのが空室リスクです(自然災害のリスクを除いて)。投資物件としての価値とは、この空室リスクがどれくらい低いのかで価値の高さ決まってきます。つまり、地方のどんな田舎の場所でも、その物件に対するニーズがあればよいのです。むしろ、そのニーズが重要なポイントです。ワンルームマンション投資で失敗するパターンのひとつが、見栄を張ることなのです。マンション投資にも、メンタル面が大きく作用することを、是非この機会に考えてみてください。

 

あなたの強みは何ですか?


ワンルームマンション投資は、「マンションを経営する」ということです。当たり前ですね。つまり、あなたは経営者なのです。このことを意外に自覚していない人は多いんですよ。管理会社に任せきりで。あなたは大丈夫?

 では、経営者として、あなたの強みはなんですか?ターゲット層は?

このような経営者の視点を持って、マンション経営に取組んでいただきたいんです。マンションという自社の商品をどんな人買ってもらいたいのか。このことを明確にする必要があります。マンション経営は、短期売買を除き、結構な時間をそのマンションとお付き合いすることになります。自社のウリをしっかり把握して、そのウリを商品に注入してお客様に提供しなければ、継続的に買ってはもらえません。ウリがあるからこそ、そこに魅力を感じ、買ってもらえるのですから。

経営者の視点を持つこと、つまり、あなたのマンション投資に対する理念や所有するマンションへの感情移入(惚れることです)、そして、お客さん(入居者)がどんなベネフィットを享受できるかを考えて、マンション投資を行うことが重要です。

 

マンション投資、失敗しないための、成功するための鉄則


以上のように、マンション投資の本質論(総論)についての自説を展開してきましたが、最後まで読んでいただいたお礼も兼ねて、ここではもう少し身近な具体例(各論)をあげながら、物件選びで失敗しないための鉄則をお話します。

マンション探しの一般的なパターンは、不動産ポータルサイトから入り、業者に連絡し、そこからその業者とのやり取りが始まり、物件を決めるといったプロセスになると思います。この業者や営業マンについて絶対知ってもらいたいことをお話します。かなりコアな内容です。


業者や営業マンが自分に有利な物件を優先的に紹介するといったことや、電話営業を受けた際にトークに乗らないためのワザ的な内容については、皆さんはすでにご存知かと思うので割愛します。

ここでは、オーナーチェンジ物件についてお話します。たとえば、年間賃料収入○○○万円、利回り10.0%で賃貸中といった物件で注意してもらいたいのが、その入居者についてです。入居したばかりの場合には要注意です。その入居者はフリーの入居者なのかを確認する必要があります。フリー?業者が利回りを高くするために入居者を用意する。知人やペーパーカンパニーを入居させ、利回りを高く見せるのです。このようなケースは決してレアではありません。売主が業者であったり、入居者情報を詳しく教えてもらえないなどの場合には、要注意です。


【こんな不動産投資セミナーには気を付けて!】


(まえがき)

ここ数年で不動産投資セミナーが開催されることが増えましたね。Web上で不動産投資について検索すると、そのあとは不動産投資関連の広告が「これでもか!」というくらいに付いてきます。これだけ広告されるとひとつくらいはセミナーに参加しようかな、という気持ちには傾きますね。実際に数か所行ってみるのもよいと思います。そんな私は年に数回は不動産投資関連のセミナーに参加しています。そこで、そんな経験から気を付けてもらいたいセミナー、おススメするこんなセミナーについてお話します。


不動産セミナーのタイプ


ここでは、不動産投資セミナーを大きく二つのタイプに分けてタイプ別にお話します。比較的多いのは、不動産投資会社が企画するセミナーです。主催者が不動産投資会社ですから、その目的はわかりやすいですよね。ずばり、集客目的です。このタイプのセミナーは、主催者側の営業マンが不動産投資市況について説明して、期待感を持たせておいて、説明会終了後に営業マンが個別に営業をかけるといった王道とういうか、コテコテのタイプです。このタイプはいわゆる自社が売主のマンションを直付けしようというのが狙いです。わかりやすい分、断りやすくはありますね。




もうひとつのタイプは、不動産会社が直接主催するのではなく、その関連会社もしくはパートナー会社が主催するセミナーです。一見、中立的な印象を受けてしまいますが、実質的には不動産投資会社が主催者になるので、上記のタイプとその狙いは同じ、集客です。何が違うのかと言いますと、違いは営業方法の違いにあります。コテコテタイプと異なり、こちらのタイプはコツコツタイプなのです。どういうことかと言いますと、見込み客を育てて、見込みではない顧客にするために時間をかけて教育していくスタイルです。具体的には、営業的な側面は見せず、あなたが知りたいと思われる情報を惜しげもなく提供してくれる。そうすることによって、安心感、そして信頼関係を時間をかけて築き上げていくわけです。プロダクトローンチと呼ばれる比較的新しい営業手法です。基本的にはメルマガ(ステップメール)で行われるケースが多いです。


こんなセミナーには気を付けて!おすすめのセミナーはコレ!


それでは、どんなセミナーがおすすめで、おすすめしないのか、についてお話します。先におすすめしないセミナーについてお話しますね。コテコテのタイプは参加する価値なし!です。セミナーの内容もネットで検索すれば当たり前のように出ている情報ばかりですし、なんといっても、セミナー後の営業の電話がうっとうしいんです。このタイプは参加する価値なしです。それから、ひとつ付け加えると、セミナー講師が成功大家さんだったりするケース、評論家だったりするケースもありますが、こちらは当然、主催者側の仕込みですので、営業マンが講師しているのとさほど変わりません。



それでは、どんなセミナーがよいのか?正直、参加する前の段階でこの判断をするのは難しいですね。というのも、ほとんどのセミナーはコテコテなので。あえて言うならば、新聞社などが主催するセミナーであれば、電話による営業攻勢はないですから、害はないと思います。まあ、事前に察知する方法としては、このセミナー講師なら参加してみたいというような、たとえば、有名な講師がお話する場合でしたら、何らかのメリットはあるかもしれません。ただ、事前には難しくても、参加して数分で判断できることがひとつあります。それは、セミナー資料を配布しているか、いないかです。配布していない場合は、同じ内容の使いまわしだったり、内容の真偽が怪しいものであったりする可能性が高いからです。逆に、しっかりした資料を提供しているセミナーは、内容に自信があり、むしろ、有益な情報を提供することで顧客獲得を図るスタイルを展開しているわけです。当然、おススメできるセミナーは後者です。



【中古マンションに投資して失敗する3つのパターン】

(まえがき)


中古マンション投資に成功する法則ってあるの?もちろん、あります。ただ、成功法則だけを知っていても成功しません!失敗パターンについても熟知してはじめて、成功法則が導けるのですから。成功と失敗はワンセットです。そこで、成功法則を知る前に、失敗パターンについて知っていただきたいので、ここでは失敗パターンを3つお話します。


なぜ、中古マンション投資なのか


中古マンション投資が過熱気味といってもいいくらい、中古マンションニーズは高いですね。困ったことに売り物がないんですよ。価格もじわじわと上昇していますしね。それにしても、なぜ中古マンション投資が好まれるのか?やはり、ひとつは価格の手頃さですね。新築だとワンルームマンションでも都心の立地条件のよい物件では2000万円はしますから、手頃とはいえません。それに対して、中古となるとぐっとお手頃価格に。都心でも1000万円以内で買えますからね。ただ、投資用ともなると銀行融資は出ませんから、ノンバンクからの借入になるとは思いますが、金利が高くなります。これを何とか安くすむ方法はないのか。そんな方には日本政策金融公庫で起業支援資金として低金利で借入れるといった方法もあります。このように中古マンションは以前よりも投資のしやすい環境にあるといっていいわけです。



少子高齢化、年金問題など将来不安が高まる中で、月々安定した家賃収入が入って、このような不安を和らげるすべはないのかと考えた結果、比較的取組みやすい資産運用が中古マンション投資ということになるんでしょうね。管理は不動産屋さんに任せればいいのですから。


 中古マンション投資の失敗パターン


失敗パターンのひとつめは、修繕積立金の不足ですね。物件を買って間もなくして、高額の積立金を請求されることがあります。しかし、契約前に管理状況を確認できるので、未然に防止できるリスクです。もうひとつは、管理がずさんであることです。マンションは管理が命ですから、ここは相当注意する必要がありますね。契約前には必ず朝、昼、晩と現地に行って、マンションの状況を確認する必要はありますね。管理の良し悪しによって、経年劣化の状態は全然違いますよ。これは本当に差が出ます。




そして、3つ目はフォームにお金をかけてしまうことです。リフォーム費用というのは、ピンきりなんです。ある程度、相場的なものはありますが、業者によってかなり金額に幅があります。おしゃれにリフォームするとか、リノベーションしてみるとか、こんなことをするのは初心者の方に多い傾向です。もちろん、おしゃれに越したことはないですよ。でも、入居者が一番望んでいることは、清潔感なんです。常に入居者目線で必要なことを考えてもらうとよいでしょう



 

【新築マンションへの投資勧誘の営業電話にはどうやって対応すればいいの?】

(まえがき)

マンション業者のホームページにある問合わせフォームに入力し資料請求した、マンション業者主催のセミナーに参加したなど、そのあとは、もう結果はおわかりのように怒涛の営業ラッシュが始まります。ところが、最近では怒涛でもなくなっているのです。なぜでしょう?今回は新手の営業手法にクローズアップしてみます。


そんな営業トークってありかな?


最近は個人情報保護に関する取締まりが強化され、電話による勧誘はめっきり減りました。今や、メルマガやステップメールなど、メールでの勧誘が主流でしょう。にもかかわらず、なぜ、電話による勧誘が未だに存在するのでしょうか。その勧誘の最たるものが新築ワンルームの分譲マンションへの投資の勧誘電話です。新築ワンルームの分譲マンションとは、主に投資用を想定して建設されたワンルームマンションで、各戸でオーナーが違う(いわゆる分譲ですね)マンションを指します。

十数年前からストゥーディオ(studio)タイプといって、浴室やトイレ、キッチン以外には区切りのない空間をイメージしたタイプの間取りが主流になりました。よく耳にすると思いますが、デザイナーズマンションのことだと思ってください。これは、バブル期に建てられた178uの狭小なワンルームマンションのイメージを払しょくするため、やや広めで、かつ、おしゃれな部屋のイメージを作り出したかったからとされています。

実際に勧誘の電話についての具体的なお話をする前に、ここ数年の電話勧誘の元データとなるリストについてお話します。十数年前は、通称、名簿屋さんに行けば、個人の住所録(卒業名簿や社員名簿など)は購入できました。ところが、今や個人に関するリストは購入できません。詳しいことはわかりませんが、先ほど申し上げた個人情報に関する取締まりの強化といった事実から容易に推測はできます。世の中の風潮ですね。ちなみに、個人情報が唯一オープンになっている電話帳で、肩端から掛けてみても、電話の向こうはほぼお年寄り。


それでは、電話勧誘がこのように苦難の真っただ中にいるにもかかわらず、未だに電話営業が絶えないのはなぜでしょう。

それは、新築マンションの勧誘をweb上で営業からクロージングまでを行うのはほぼ不可能だからです。高い買物ですからね。ですから、webで得た情報をもとに電話勧誘するのです。Webはリスト集めのツールということです。ただし、・・・。これからがミソです。一般的に電話営業してくる営業マンって男性をイメージするものですね。

ところが、女性からの電話のケースが増えているのです。最初の電話では若い女性が営業するんですね。話をしてみると、ほとんど水商売を連想させるようなトーク。それで、最初って?どういうことかといいますと、「今度お茶でも飲みましょう・・・」というお誘いになるわけです。たいていの男性は何か別のことを期待してしまうものではないでしょうか。そこにつけ込んだ手法なのは明白なのですが、つい乗ってしまうんですねえ。まあ、これは相手が男性の場合ですが、女性をターゲットにする場合には、現金5千円分プレゼントなど、金銭的なものをプレゼントする手法です。プレゼントとは、女性の心をよく心得ていますね。

 

新築ワンルームマンション投資はもうかるのか?勧誘電話の撃退法は?

それでは、実際に新築ワンルームマンションというと、高い!というのが一般的な見解でしょう。都心の好立地ともなると2000万円は超えますから。実際にローンで購入して、それを人に賃貸できたとしても、税金やら、管理費やら、修繕費とやらと、結局は毎月足が出ます。よくても、数千円が手元に残るだけ。しかも、中古でもたくさん良好な物件はありますから、あえて新築に手を出す理由はないはずです。

それでも、なぜ、買う人がいるのでしょうか。都心の好立地のマンションオーナー、セカンドハウス、将来不安など、誰しも憧れや夢、反対に将来不安を抱えているものです。営業マンは、その隙間に入り込んでくるんでしょう。ちなみに、新築のワンルームなんて・・・と正直思っているはずの業者が、なぜマンション販売を未だに続けているのか?単純に、売れたら儲かるからです。でも、これは当たり前なので、答えになっていませんね。じゃあ、答えはなにか?それは、現在の傾向として、売った後にそのマンションを管理することを狙っているんです。キャピタルゲインではなく、フィービジネスを考えているんです。バブル時代の不動産屋さんと比べると、かなり体質が変わってきていますね。今はこんな構造になっていたんですね。

まあ、そんな業者の内実を暴露するのが、今回の趣旨ではありません。新築ワンルームマンション投資はもうかるのか否か。これです。先ほども述べたように、売る業者はもうかりますが、極端な話、投資家は儲かりません。理由は簡単、そもそも新築価格が高すぎるからです。つまり、キャッシュフローがマイナスになるケースです。もちろん、価格が高すぎず、キャッシュフローがプラスであれば、そこそこ儲かります。

が、新築で高くない物件はありません。新築ワンルームマンション投資は節税効果を期待する以外には現実的とはいえません。なので、勧誘電話が万一あった場合には、「即切り」することをおすすめします。ただし、その際にはしっかりとお断りの意思表示を伝えてくださいね。そうすれば、通常は二度と勧誘電話はかかってきませんから。




【アパート投資の失敗パターン/見た目の○○○に騙されていませんか?】

(まえがき)

大家さん」という言葉を聞いたことはありませんか?「大家さん=アパート経営」と考える人や、大家さん業がしたいと思って、いきなりアパート経営に乗り出す人って意外に多いんですよ。もしかして、あなたもそうだったりしませんか?確かにワンルームに比べアパート経営の方が家賃収入は多いでしょう。しかし、家賃収入の多さや利回りの高さの裏には、当然、リスクというものが存在しています。そこで、この裏にあるリスクとそのリスクの回避方法についてお話します。

 

アパート投資のリスクってなに?


アパート投資のリスク(負担)というと、たとえば、空室リスクが高いのはもちろん、保守・修繕などの必要費がかさむ、税金が高い、流動性が低いなど、ワンルーム投資と比べると、当然、リスクや経済的負担は増えます。さらに、地方のアパート物件になると、手ごわい競合の問題が出てきます。

手ごわい競合?

それは、地主さんです。

節税対策でアパートを建てるので、極端な話になりますが赤字経営で構わないんですね。近くに競合物件が多いのは困りますよね。しかも、家賃設定が相場よりも低く設定でもされてしまったりすると、なお困ります。

それから、入居者リスクというものもあります。入居者の属性ですね。必ずそうだとはいえませんが、アパートの入居者は属性が低いことがままあります。そうなると、家賃滞納が頻繁にあったり、さらには、夜逃げされてしまうケースだって。

こういった多くのリスクをはらんでいるので、出口の場面では、どうしても売りづらくはなります。流動性は低いです。ここは非常に大きな問題なわけです。

 

それでもアパート投資をやりたい方へ


とはいっても、どうしてもアパート投資をしたいという方はいると思います。なので、ここでは、リスクをいかにして回避していくか、についてお話します。

ひとつは、地方でアパート投資をする前提(都内は物件数が限られていますし、高額なのでなかなか手が届きません)で、そのエリアに基幹産業があり、大規模工場や大型物流倉庫などの施設があって、そこで働く従業者をターゲットにすることです。おそらく、外国人が多いでしょうから、外国人向けにカスタマイズするなどの工夫は必要でしょう。

 もうひとつは、そのアパートを受入れるサブリース会社があるのか、投資する価値のあるか否かの目安にはなりますね。つまり、投資のプロの目を借りるというわけです。

まとめると、家賃収入や利回りに惑わされることなく、その物件の特性をしっかり掴むことが、アパート投資で最も必要になるということです。




「サラリーマンが不動産投資で失敗する2つのパターン」

(まえがき)


サラリーマン大家さんってみなさんもよく耳にすると思います。不動産投資に興味のない人でも一度くらいはこの名前を聞いたことがあるのではないでしょうか。ということは、「結構やっている人多そうだから、私もやってみようかな!」とか「やってみたいけど、不安だなあ」といった顕在的にも潜在的にもニーズはあるんですよね。であれば、なおさら、失敗しないためにも、失敗するのはこんなパターンというものをご紹介します。なかでも、初めての方に多い中古ワンルームマンション投資にフォーカスしてみます。

 

単純に不動産に関する勉強不足


まずひとつめの失敗パターンは、単純に不動産がそんな物なのかをわかっていないケースです。勉強不足の場合ですね。立地がよいから、建物がおしゃれだから・・・など、見た目で物件を決めてしまう人に多いですね。確かに、これらのことは大切です。ただし、優先順位は二番手といっていいでしょう。立地って一番重要では?とお感じになった人も多いと思いますが、きっぱりと違いますと申し上げておきます。



一番大切なものは「管理体制」、そして「間取りの広さ」です。不動産業界では、マンションは管理が命と言われています。これはまさしく正解なのです。たとえば、立地のさほど良くない築40年以上のマンションでも、管理人さんが常駐していたり、ゴミ置き場が整頓されているようなマンションは、空室は少ないですよ。人気物件とは言わないまでも、根強いファンがいたり、長年住み続ける入居者の割合が多かったりするんですね。古くてもマンション全体に清潔感があり、さらに、お部屋が広いというのは好まれるポイントになっています。最近では、憧れの気持ちでヴィンテージマンションとさえ呼ばれているくらいです。


営業マンの言いなりになってしまう

こちらも、結局のところ勉強不足ということにはなりますが、上記のように物件そのものではなく、人の問題という点で少し毛色が違うので取り上げてみました。基本的に、不動産営業マンのおすすめ物件には手を出さない方がいいですよ、ということです。彼らだって、純粋に物件として良好なものをおすすめすることは、もちろんあります。ただし、そのようなことはレアです。



中古ワンルームマンションの場合、不動産の中では少額になりますから、できるだけ、業界用語でいうところの「両手」(売主買主双方から手数料をもらうこと)で決めたいわけです。つまり、自分の営業成績に有利な物件を優先的に紹介するのが一般的。残念なことですが、これが業界構造なんです。

ですから、最初から最後まで営業マンに物件をお任せするのではなく、途中からでも結構ですので、自分で見つけてきて、マンション名を営業マンに伝えて、アドバイスをもらったり、類似物件の紹介をお願いしたりする方が賢い選択だと思います。そんなあなたに営業マンは一目置くことでしょう。


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