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@大空室時代の到来


大空室時代の到来か

賃貸経営にとって一番大きな問題となる空室です。空室というキーワードは大家さんにとってこんなに怖い言葉はないくらいでしょう。残念ながら、この空室が年々増え、まさに大空室時代を迎えようとしています。なぜ、このようなことが起きるのか?この背景と動向を把握し、不動産投資を始める前に空室対策の基本を身に付ける必要があります。そして空室対策を即実践できるような力が確実に求められる時代となっています。

 

総務省統計局の平成25年度の調査結果によると、空き家の数は調査の度に増加し、平成5年に448万戸だったのが平成25年には820万戸と、この20年間で1.8倍にまで急増しています。また、空き家率でみると平成10年に11.5%となり、その後も一貫して上昇を続けています。

また、同局の調査結果では、築20年以上経過した古い物件の空き家がかなりあり、平成2年までの空き家の総数が全国に120万戸程度あります。

 

このような古い物件が市場から退場せずに残り続けると、より家賃の下落などの競争が激化していくことが容易に想像できます。

日本人は新築を好む傾向があるので、築年数が経過した物件は厳しい環境下に置かれ、家賃を下げなければ空き家が増え続ける結果に。現在でも800万戸以上の空室があるわけですが、今後はこの傾向は続き増え続けるとこが予測されています。

 

 

なぜ新築着工は減らないのか

日本で新築着工が増え続ける要因は、先進国では一般的な施策である不動産の供給調整が行われていない点と、賃貸住宅を建築するモチベーションが生まれやすい環境にある点があげられます。

欧米諸国では、賃貸住宅の供給数を国や市単位で総量規制を実施しており、賃貸マーケットが安定的に推移するようコントロールされています。そのように安定的にコントロールすることで、不動産価格の維持や賃料水準を維持することが乱開発を食い止め、社会秩序を保つことにも有効であると考えているからです。

 

しかしながら、そのようなマーケットのコントロールは日本では行われていません。いまだに、貸家が不足していた時代と同じ法制度になっており、借り手が優位な時代に借り手ばかりを保護する法制度が構築されています。

そして、もうひとつの賃貸住宅を建築する背景(モチベーション)のひとつとして、 預金金利が低い点と銀行が担保を取れる賃貸事業に積極的に融資をしている点があげられます。日本人が好む傾向のある安定的な投資先がないこともあって、不動産というミドルリスクの賃貸経営(不動産投資)に向かっているのです。

また、相続税改正により、基礎控除額の引き下げ、最高税率の引き上げを受けて、相続対策として賃貸住宅建設需要が大きく高まったこともあげられます。

 

このような流れがあるため、新築の賃貸住宅をコントロールする仕組みがない中で、建築するモチベーションが高まれば自然と供給は増えていくことになります。

供給側は賃貸住宅を建築する人も空室が増え続けていることは知ってはいるものの、一方で需要側でも新築好きであることから新築物件はすぐに埋まり、空室の荒波にもまれることもなく、そのまま時間だけが過ぎていくことになるのです。

今後、少子高齢化の進展や人口減少などの影響が一気に噴出して、ようやく空き家についての議論が行われ、 その中で防災や景観などが社会問題化するまでは、 なかなか政策が変更されづらいと考えます。

 

大空室時代の不動産投資・賃貸経営とは

空室対策が賃貸経営のカギであり、 賃貸経営上最も身に付けなければならない知識です。大空室時代の不動産投資においてはなおさら、不動産役資を開始する前から空室対策のノウハウを習得していなければなりません。投資するエリア、間取りと競合との関係などを分析して、不動産業者から提示される利回りが実現可能性のあるものかを判断する必要があるからです。

もちろん、賃貸経営が始まれば空室対策はまったなしです。一度発生した空室期間の売上げは二度と戻りません。一日でも早く埋めるための空室対策ノウハウを身に付けて実践する必要があるのです。一日先延ばしにすれば、その分だけどんどん収入が減っていきます。満室経営を目指すのであれば、不動産投資前から空室対策は始まっていることを認識したうえで、不動産投資を開始することをお勧めします。

 

ポイント

・大空室時代はすでに始まっている

・空室対策は不動産投資前から始まっている

・賃貸経営開始後、ありとあらゆる手で空室対策をしていく必要がある

 

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