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中古マンション投資のポイント


なぜ中古マンション投資なの?

そもそも、なぜ中古マンション投資なのでしょうか。
理由は様々ありますが、一番の理由は、安定した家賃収入があることで長期の運用が可能なことです。株式投資や投資信託のような収益性重視の資産運用では、毎月の生活費に充てるための安定的な収入を得ることは難しいでしょう。
しかし、ワンルームを貸した場合、毎月家賃が5万円とか6万円とか入ってくるので安定的に収入を得ることが可能です。

「ゆとりあるセカンドライフ」、「自分らしい生き方」の実現に向けて、預貯金の一部を安全でより高い運用が期待できる不動産に振り分けるというものです。
なかでも、これから投資を始める方には、リスクの軽減が比較的コントロールしやすい中古ワンルームマンション投資が、少額の自己資金で無理なく投資できる資産として最適と考えます。

ここで、とても興味深い調査結果(表を参照下さい)をご紹介します。ライフステージ別の住まいの購入理由につていてのデータです。
シングル女性第1位とシニアカップル第2位の購入理由が、「老後の安心のため」と共通しています。この項目は「夫婦のみ」、「子供あり」の世帯では回答数はぐんと低くなり、シングル男性に至っては第7位となっています。
シングル女性とシニアカップルは老後を自分の力で支えるために「住まい確保という安心」を求めていることを示しています。

購入理由

1

2

3

シングル女性

老後の安心のため住まいをもちたい

現在の住居費が高くてもったいない

資産を持ちたい。資産として有利だと思った

夫婦のみ世帯

現在の住居費が高くてもったいない

結婚を機に持ちたいと思った

金利が低く買い時と思った

子供あり世帯

子供や家族のため

現在の住居費が高くてもったいない

もっと広い家に住みたかった

シニアカップル

もっと便利な場所に住みたい

老後の安心のため住まいをもちたい

もっと新しい家に住みたかった

出所:株式会社リクルート住まいカンパニー「2013年首都圏新築マンション契約者動向調査」


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1 資産形成の方法・種類


少子高齢化の到来で年金財政の破たんが懸念されています。さらに今後、公的年金のみならず、企業年金の減額すら危惧されています。
総務省「家計調査報告(H24.1)」によると、定年退職後に夫婦がゆとりある老後を過ごすには、毎月38万円の収入が必要になるとされています。
しかし、現実には老後の収入は約22万円、支出は約27万円と5万円の赤字になるとの試算が出ています(公益財団法人生命保険文化センター調べ)。ましてや、ゆとりある生活を送るには、なんと16万円も足りないのです。

出所:公益財団法人生命保険文化センター

そこで、老後にゆとりある生活を過ごすために、個人が資産形成するには運用期間を「短期」、「中期」、「長期」3種類に分けた運用スキームを作ることが大切になります。期間ごとに区分することで、その時期に最適な投資商品の見極めがしやすくなります。

短期 (1~3)

 日々の生活資金のため換金性重視。預貯金

中期 (3~5)

 自己責任の範囲内で収益性を重視。株式投資、債券投資など

長期 (10年超)

 年金不足を補うためセカンドライフの生活資金に安定性を重視。不動産


株式や債券価格は日々変動し、プロでも予測が困難です。しかし不動産とりわけ中古ワンルームマンション投資は、立地環境、管理状況、需要状況などの把握が比較的容易にできるので、ある程度長期の予測が可能です。まさに、長期投資に適しているといえるのです。

それでは、中古ワンルームマンション投資が長期投資に適している理由について、もう少し詳しく見ていきましょう。

2 物件の選び方

人口の集中している東京のワンルームマンションの賃貸需要は高く、不動産投資の中でも注目されています。
国勢調査(2010年)によると、東京23区の単身者世帯人口は222万人超となっています。その一方でワンルームマンションのストック数は45万戸程度とされていますので、圧倒的に供給が不足していることがわかります。
ちなみに、東京の人口は1977年から人口増加を続け、2030年まで増加傾向にあると予測されています。また、東京都のワンルームマンションの建築規制条例により、ワンルームマンションの新規供給が難しく、慢性的な供給不足に陥るといわれています。

ということは、東京以外にも神奈川、千葉、埼玉などの首都圏、その中でも都心により近いエリアについては賃貸需要は高まり、長期の安定的な資産運用が期待できると考えます。

 


出所:国立社会保障・人口問題研究所


3
中古ワンルームマンション投資のメリットとリスク

中古マンションは実績が目に見えます。建物の管理状況、修繕状況、管理費・修繕積立金の積立状況、空室状況など、実際に目で確認できます。すなわち、中古マンションは、リスクを予測しコントロールが可能な資産であるということを意味します。

メリット

        毎月安定した家賃収入が得られる。

        資産価値が安定している。最悪でも価値ゼロになることはない。
(築1520年以降の物件の資産価値はほぼ横ばいで推移しています。)

        賃料は安定傾向にあり、急激な下落の可能性は少ない。

        インフレに強い

        節税効果がある。

        相続税対策になる。etc

リスク

        空室

        家賃滞納

        建物、設備の老朽化

        災害

        近隣トラブル etc

 

★知らなきゃ損のギモンにお答えします。いつ買うか?今でしょ!
それはどうして、なぜ古い建物でも地震に強いのか、この年代の建物がお買い得。

中古マンションについて、みなさんが感じる大きなギモンを3つあげてみました。
この他にも疑問があると思います。その際にはお気軽にお問い合わせください。
できるだけわかりやすく丁寧にご質問に回答します。

Q中古ワンルームマンション市場はどうなっているのでしょうか?

2013年の首都圏投資用ワンルームマンションの市場動向(1)は、新築ワンルームの供給戸数は5000戸超となる見通しです。
昨年2012年の7000戸超を下回るとの結果が予想されています。これはワンルームマンションの建築規制や建築資材の高騰が要因とされています。
一方、中古ワンルームマンションについては、2年連続で7万件を超える取引事例数となる見通しです。
取引事例数が増加しているということは、中古ワンルームマンションが売買しやすい環境が整備されてきていることを表していると考えます。
また、新築価格の平均は2437万円(20131月〜9月期)。昨年同期(2315万円)よりも100万円以上上昇しています。

規制による専有面積の拡大や建築資材の高騰が影響しているとされています。中古価格については、1003万円と昨年同期の982万円よりも同じく上昇しています。これは中古ワンルームマンションの取引が活発化したことによる値上がりと考えます。

1出所:株式会社東京カンテイ「2013年首都圏投資用ワンルームマンション市場動向調査」

Q地震が起きたら倒壊しないの?

日本の建築物の耐震基準は大地震が発生するたびに新基準の制定や改正が繰り返されてきました。そのなかでも大きな目安になる基準が、1981年の建築基準法施行令の改正により設置された「新耐震基準」です。この基準は「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」というものです。

実際にこの基準の有効性は阪神淡路大震災において証明されました。神戸市の調査によると新耐震基準以降(1981年以降)に建てられた建物の約80%が軽微な被害(もしくは被害なし)にとどまり、倒壊した建物はわずか3%程度でした。とりわけ、ワンルームマンションでは倒壊はありませんでした。ワンルームマンションは部屋数が多いことから壁が多く、鉄筋も多く使用しているため耐震性に優れた構造になっています。そのため倒壊を免れたといわれています。

一方、新耐震基準以前(1981年以前)の旧耐震基準の建物では倒壊した建物は6%でした。
割合で考えると倍違うことになり大きく感じますが、棟数で考えると新耐震が3棟に対して旧耐震は6棟ということになります。
また、東日本大震災の時には旧耐震基準の建物でもそのほとんどは軽微な損傷で済んだそうです。仙台市内では建物の倒壊もありましたが、これは地盤の弱さが原因で倒壊したものとされています。

旧耐震基準か、新耐震基準かはひとつの判断基準ではありますが、最も重要なことはその建物の管理や修繕が適切に行われているか、にあります。建物は管理が命です。

Q物件価格・賃料と築年数の関係は?

東京23区(1)の新築マンションの価格は購入してから15年後にはおよそ半額近くにまで下落するといわれています。
それ以降については、わずかな下落にとどまり安定的に推移しています。マンション価格は築後20年でおよそ下げ止まるといえます。
マンションは新築あるいは築浅物件を購入するよりも、15年以降の中古マンションを購入する方が賢い選択であることを示しています。

賃料の推移(2)については、築3年の賃料を100%として、築10年で約8%、築15年で約20%、築20年で30%の減価率となっています。
20年以降は約30%前後とほぼ変わらず推移しています。
つまり、中古マンションの価格と同様に賃料も築15年あるいは築20年以降安定しますから、この時期のお部屋を借りるのがお得ということになります。




1減価率は地域により異なります。大阪、名古屋では東京23区の減価率に10%前後を上乗せした割合。
2出所:12ともに株式会社東京カンテイ

 


 

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